Kansen voor groei liggen dichterbij dan we denken

Amsterdam heeft in het afgelopen jaar net zoveel grond kunnen verkopen als in 2008. Dat betekent dat de ontwikkelingen daar weer helemaal terug zijn op het niveau van voor de crisis. ,,Voor internationale begrippen is Alkmaar een buitenstad van Amsterdam. En als het rond onze hoofdstad stokt met beschikbare ruimte, dan ligt er een schone taak voor de Provincie om goed te kijken naar de verdeling van de ruimte voor bedrijvigheid over de rest van de provincie. Onze regionale politiek kan haar krachten aanwenden om wat meer gelijkmatigheid af te dwingen. Dan zou onze regio best wel eens kunnen profiteren van overloop uit de regio Amsterdam’’, verwacht Heidinga.

Naast externe factoren die een positieve rol kunnen spelen als het gaat om groei, vindt Heidinga dat je moet uitgaan van de eigen kracht van onze regio. Daarover is hij opvallend positief. ,,We hebben het ondanks de moeilijk jaren niet eens zo slecht gedaan. Ons leegstandspercentage ligt onder het landelijk gemiddelde, zowel voor kantoren als bedrijfsruimten. Dat mag ons natuurlijk niet lui maken of een gevoel geven van ‘dat komt wel goed’. Er ligt een belangrijke taak om ons aanbod aantrekkelijk te maken en te houden. Daar zullen we moeten investeren.’’

In 2008 had Alkmaar 440.000 m² kantooroppervlak. Er was toen 11,5% leegstand volgens de Regionale Vastgoedrapportage. Nu is de markt gegroeid naar 480.000 m² en is het leegstandspercentage 14 procent. Er is dus wel leegstand bijgekomen, maar landelijk is het percentage 16%.

Inspirerende werkomgeving De kantorenmarkt wordt volgens Heidinga gedomineerd door de vragers. Die zijn op zoek naar creatieve en inspirerende ruimtes waar mensen zich prettig voelen. Het is aan de aanbieders om daar maximaal op in te spelen. Heidinga: ,,Waarom huren organisaties een kantoorruimte? Men wil een kantoor huren om ervoor te zorgen dat ze de juiste mensen aan zich weten te binden. De arbeidsmarkt kantelt. Er ontstaat een tweedeling. Enerzijds is er de groep talentvolle mensen waarop ondernemingen al hun pijlen richten, anderzijds is er een grote groep die buiten het arbeidsproces is geraakt en maar moeilijk weer aan de slag komt. Als je in dat decor een zo aantrekkelijk mogelijke kantooromgeving kan bieden, helpt dat bedrijven om goed personeel aan zich te binden. Daar moeten verhuurders meer op inhaken. Investeren voor de gebruikers, dus niet alleen voor klanten of de directie, maar juist ook de medewerkers. Natuurlijk hangt een deel van het succes af van de locatie, maar dat kun je niet veranderen. Een pand staat waar het staat. Dus gaat het om beïnvloedbare factoren, zoals sfeer, uitstraling van het gebouw, duurzaamheid en inrichting. Als eigenaren dat niet kunnen of willen veranderen, dan is prijsverlaging een optie die maar onvoldoende werkt. Wat dit aspect betreft is er sprake van een beperkte prijselasticiteit. Wel hebben we gezien dat er in het algemeen sprake is van (huur-)waardedaling.’’

Stec-rapport Onlangs publiceerde de Stec-groep een onderzoeksrapport over de toekomst van de bedrijfsterreinen in de regio. Daarin werd zo’n 40 procent van de nog uit te geven grond voor de vestiging van bedrijven als ‘kansloos’ betiteld. Hoe kijkt Heidinga aan tegen die conclusies? ,,Het voorspellen van de toekomst kan niemand. Ik weet nog dat er ook een Nota Kantorenmarkt is gemaakt, maar achteraf gezien (makkelijk praten) zaten ze er toen flink naast. Ik zal hun werk niet bagatelliseren, maar ik kijk daar graag wat genuanceerder naar. Ik geloof echter wel dat we, als het gaat om de bedrijfsterreinen, gas moeten terugnemen. De conjunctuur is nog onvoldoende, de groei is eruit, en op microniveau wordt de opname ook beperkt door de volgende situatie. De totale stichtingskosten van een nieuw bedrijfsgebouw zijn hoger dan de marktwaarde die gegenereerd wordt. Dat betekent dat allereerst de grondwaarde, die feitelijk residueel bepaald wordt, maar beperkt is. Dat betekent dat de grondeigenaren niets anders kunnen dan (verder) afwaarderen en de grondprijzen zullen moeten verlagen. Een ander aspect van een lagere marktwaarde dan de stichtingskosten is dat er meer eigen vermogen nodig is om een project van de grond te krijgen. Want banken zullen op basis van deze omstandigheden bouwprojecten minder financieren en dan komt het dus aan op het eigen vermogen van de onderneming. En daar zit in de huidige markt nog beperkte ruimte.’’

Individuele pijn ,,Mijn advies zou zijn om in de kantorenmarkt niet te veel bij te bouwen. Nieuwbouw is eigenlijk vooral vervanging. Dan kan de markt zich langzaam herstellen. Iedere kantooreigenaar zal zich moeten realiseren dat hij of zij in competitie is met alles en iedereen. Winnen kun je alleen door een aansprekende werkplek te creëren, waar potentiële huurders voor warmlopen. Dus, ja er is herstel, maar we moeten wel blijven investeren. Tot slot nog even over verouderde bedrijfspanden. Veel MKB-eigenaren hopen dat het met hun pand wel goed komt. Maar dat gaat niet altijd vanzelf. Dat zal zeker in het MKB vragen om meer creativiteit en oplossend vermogen bij vastgoedeigenaren, zoals je dat wel al ziet op macroniveau. Kijk maar naar de vlotte deal tussen V&D en de grote vastgoedeigenaren. Dus: mijn visie op de regionale kantoren- en bedrijfspandenmarkt is redelijk positief als ik naar de toekomst kijk. We moeten nog wel door wat dingen heen, zoals de individuele pijn van eigenaren die zullen moeten investeren of afwaarderen.’’