Leegstand ombuigen naar levendigheid

Hoewel berichten in de media anders doen geloven, is het met het winkelbestand in het centrum van Alkmaar niet anders gesteld dan een paar jaar geleden, vinden de VLIEG bedrijfsmakelaars. ,,Het kwakkelt al een tijdje, maar er gebeurt écht wel wat. In de afgelopen tijd zijn er zeker 25 transacties geweest", zegt registermakelaar/taxateur Blankestijn. ,,Het heeft soms gewoon wat tijd nodig. Plannen maken voor een leegstaand pand kan even duren, een doorlooptijd van één, twee jaar is heel normaal. En vergeet niet dat veel ondernemers vastzitten aan traditioneel lange contracten." Als het gaat over de leegstand in Alkmaar worden bovendien al gauw verkeerde conclusies getrokken, merkt Blankestijn. ,,De 12.000 vierkante meters van V&D zorgen voor een scheef beeld. Laat je die erbuiten, dan is acht à tien procent van het winkeloppervlak in de binnenstad onbenut, zo'n 9.000 vierkante meter."

Huurverlaging
De leegstand wordt vaak geweten aan te hoge huren, maar dat is volgens assistent bedrijfsmakelaar Niele te makkelijk gedacht. ,,Het gaat niet altijd over huur", zegt hij. ,,De huren zijn sowieso al gezakt, niet op toplocaties, maar op andere plekken zijn ze soms zelfs gehalveerd. Huurverlaging is alleen niet altijd een optie. De gevolgen voor pandeigenaren zijn groot: hun financiering is gebaseerd op een bepaalde huursom. Bij een nieuwe taxatie na huurverlaging is hun pand minder waard en zal de eigenaar moeten aflossen." Ander probleem is de beschikbare omvang: de oude binnenstad telt vooral veel kleine pandjes, vijftig tot zeventig vierkante meter met smalle gevels, terwijl een beetje serieuze winkel vaak het driedubbele nodig heeft. ,,Maar dat is er niet", zegt Niele. Voor de kleinere panden zouden pop-up stores geschikt kunnen zijn. Niele: ,,Het kàn een prima tijdelijke invulling zijn, maar de pop-up gebruiker wil over het algemeen voor een dubbeltje op de eerste rang en vergeet zaken als onder andere onderhoud en aansprakelijkheid. Dan is het niet altijd aantrekkelijk voor een verhuurder."

Bewoning leegstaande panden
In vergelijking met andere steden heeft Alkmaar veel vierkante winkelmeters per inwoner: 2,4 tegenover bijvoorbeeld 1,5 in Haarlem. "Het mag in Alkmaar dus best wat minder", vindt Niele. En dat minderen zou wat hem betreft gemakkelijk van buitenaf naar binnen kunnen plaatsvinden: "Het oostelijke deel van de Laat bijvoorbeeld is nu een 'spookgedeelte' met pop-up activiteiten en tattooshops, gemixt met lege panden. Laat pandeigenaren er studio's in timmeren, dan weet je zeker dat die panden gevuld worden, want de woningnood in Alkmaar is hoog. De gemeente Alkmaar moet er actiever op sturen om bewoning van leegstaande winkelpanden in bepaalde delen van de stad - bouwtechnisch - mogelijk te maken. Er is absoluut vraag naar en het zorgt ervoor dat het meer gaat leven in de stad."

Boterstraat
Dat de gemeente niet altijd actief beleid hoeft te voeren ten aanzien van het winkelbestand, bewijzen de ondernemers in de Boterstraat. ,,Zij turnden hun praktisch leegstaande straat vorig jaar zelf om tot een levendige winkelstraat, met nieuwe winkels en een frisse uitstraling, zonder invloed van de gemeente", zegt Blankestijn. Zoiets lijkt voor het half leegstaande Payglop een utopie. ,,De panden daar zijn in handen van grote beleggers, die niet betrokken zijn bij de stad en het niet voelen als 'een pandje in Alkmaar' leegstaat. Daarbij, als ze het in de toptijd hebben gekocht, laten ze het liever leeg staan dan dat ze het verkopen, want dan moeten ze ineens aflossen. Dat is jammer."

Denktank
Vaak wordt met een beschuldigende vinger richting internet gewezen als het om leegstand van winkels gaat, maar volgens Blankestijn is internet niet altijd een bedreiging. ,,Het kan juist ook een mooie aanvulling zijn. Kijk maar naar All4 Running aan de Langestraat. Je kunt er fysiek shoppen, maar ook, aan de achterkant van het pand, 24 uur per dag met een code je (internet)bestelling oppikken. Zo simpel kan het zijn."

Wie eens wil sparren met de VLIEG Bedrijfsmakelaars kan ze altijd aan hun jasje trekken: ze denken graag mee met (potentiële) huurders en verhuurders. ,,Wij kennen de markt", zegt Blankestijn. ,,Daarom zitten we ook als denktank aan tafel bij de gemeente Alkmaar als het gaat over detailhandel en bij Alkmaars Bolwerk, de ondernemersvereniging in de binnenstad. Omdat wij er echt wat van vinden, denken we mee en adviseren we over de binnenstadontwikkeling. We delen onze kennis, absorberen dat van anderen en blijven met alle partijen in gesprek. We lopen regelmatig binnen bij een huurder of verhuurder om te horen hoe het gaat. Daar steken we veel tijd in, omdat we persoonlijk betrokken zijn bij Alkmaar."